Действующее законодательство, регулирующее земельные правоотношения, динамично изменяется, из-за чего постоянно претерпевает изменения процедура оформления земли.

 

Не успели землепользователи толком адаптироваться к условиям, продиктованным Законом Украины от 22.05.2003 г. № 858-IV «О землеустройстве» (далее – Закон № 858), как вступила в силу новая редакция Закона Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (Закон Украины от 02.10.2003 г. № 1211-IV). Это, несомненно, отразится на отношениях арендодателей и арендаторов земельных участков.

 

Прежде всего отметим, что во многих населенных пунктах Украины порядок оформления земельных участков имеет свои особенности. Так, например, в ряде городов Украины местные органы власти считают, что геодезические работы, согласование границ земельных участков со смежниками, а тем более личное участие частного предпринимателя в процессе оформления земли, совсем не обязательно. По их мнению, достаточно лишь принять решение о передаче предпринимателю земельного участка и уведомить его об этом. Затем от предпринимателя можно «законно» требовать подписания документа, по тексту отдаленно напоминающего договор аренды земли. Конечно же, такое отношение властей к правам землепользователей недопустимо.

 

Для того чтобы процедура оформления земли была более наглядной, смоделируем и рассмотрим лишь две из множества ситуаций, которые возникают в повседневной жизни. Возможно, кто-то из частных предпринимателей узнает в них свою.

 

В существующем многоэтажном доме частный предприниматель приобрел нежилое помещение, которое он намерен использовать под торговую точку. Данное помещение имеет площадь 100 кв. м, что составляет два процента от общей площади дома. Частный предприниматель, будучи законопослушным гражданином, в целях оформления своего права землепользования обратился с заявлением в местный совет. Однако, так как земельный участок, на котором расположен дом, ранее не был оформлен ни одним из его совладельцев, частному предпринимателю предложили профинансировать работы по измерению всего участка, из которого ему передадут в пользование лишь часть, да и то не подлежащую определению на местности.

 

Возникают вполне закономерные вопросы: чем руководствуется в подобных ситуациях арендодатель, как определяется доля в общем землепользовании и как будет происходить процедура оформления земли?

 

Частный предприниматель решил построить новое здание, в котором намерен организовать салон красоты.

 

Что надо сделать, чтобы осуществилась мечта и салон красоты распахнул двери перед клиентами?

 

Попытаемся ответить на данные вопросы.

 

В обоих случаях отправной точкой в процессе оформления землепользования является заявление хозяйствующего субъекта, адресованное председателю органа местного самоуправления. Прежде всего условие подачи заявления продиктовано необходимостью получения от местного совета согласия на передачу земельного участка в аренду. Это вытекает из содержания ст. 116, 118, 123 и 124 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ) и ст. 59 Закона Украины от 21.05.97 г. № 280/97-ВР «О местном самоуправлении в Украине», с изменениями и дополнениями (далее – Закон № 280). Волеизъявление местного совета, который в данной ситуации является арендодателем, должно выражаться в виде решения.

 

Следующим звеном в длинной цепочке, именуемой «оформление права землепользования», является рассмотрение заявления органом местного самоуправления. Здесь, наверное, необходимо отметить, что заявление не рассматривается сразу непосредственно на сессии местного совета. Для этого существует исполнительный комитет, где заявление рассматривается председателем совета (он же председатель исполкома) или его заместителем, который курирует данное направление.

 

После рассмотрения руководством исполнительного комитета городского совета заявление передается органу, который будет практически осуществлять оформление. В случае оформления земельного участка, уже занятого недвижимостью, это, как правило, государственный орган земельных ресурсов (далее – ОЗР). Вместе с тем очень часто эти функции выполняют и другие организации, имеющие соответствующие лицензии.

 

На этом этапе пути заявлений, а точнее землепользователей, расходятся. В отличие от порядка оформления земельного участка по фактическому размещению объекта, где ведущую роль играет ОЗР, отвод земли под строительство более длительный, а, следовательно, и более сложный. Здесь в процедуре оформления земельного участка солирует орган архитектуры (например, в г. Днепропетровске – это Главное архитектурно-планировочное управление городского совета), который призван не только согласовать место будущего строительства с генеральным планом населенного пункта, но и координировать действия заказчика в процессе получения им разрешения на строительство. Под получением разрешения на строительство в данном случае следует понимать не только разрешение непосредственно на выполнение строительных работ, выдаваемое органами государственного архитектурно-строительного контроля, а весь комплекс мероприятий – от подачи заказчиком необходимого пакета документов до принятия соответствующего решения местным органом власти.

 

Кроме управления (отдела) архитектуры в процессе оформления нового отвода частному предпринимателю придется встретиться с санэпидстанцией, ОЗР, пожарниками, экологами, службой охраны памятников и др. Последнее время стало модным согласовывать вопросы отвода земли для строительства объектов коммерческого назначения еще и с депутатами местного совета по конкретному избирательному округу.

 

 

Рассмотрим процедуру оформления земельных участков по каждой ситуации.

 

Для начала процедуры оформления земельного участка под объектом недвижимости заявление из исполкома местного совета направляется в ОЗР или в другую организацию (предприятие), которые имеют соответствующие лицензии, необходимую технику и штат квалифицированных специалистов. Согласно ст. 29 Закона № 858 здесь оформляется техническое задание на выполнение геодезических работ, подготовку технической документации и проектов решений местного совета и его исполнительного комитета о передаче земельного участка в аренду конкретному субъекту.

 

Далее следует процедура заключения между исполнителем и частным предпринимателем договора на осуществление землеустроительных работ, а также работ по подготовке проектов решений местного совета и его исполнительного комитета. Данная процедура регламентирована ст. 26 Закона № 858, и на этой стадии заявитель приобретает статус заказчика.

 

Возможно, в данный момент, а может быть и раньше, перед заказчиком возникает вопрос: каким образом будет определена часть придомовой территории, которую в последующем передадут ему в аренду?

 

Пункт 4 ст. 120 ЗКУ гласит следующее:

 

 

Из этого вытекает, что площадь самого помещения в данной ситуации не влияет на размер земельного участка, передаваемого в аренду. Здесь, если верить ЗКУ, размер площади совсем не важен, а важна стоимость помещения, принадлежащего заказчику.

 

Как известно, определение площади и стоимости объектов недвижимости входит в функции Бюро технической инвентаризации. Однако на практике оформления земли такой документ, как справка БТИ о стоимости объекта недвижимости или хотя бы его части, пока не применяется.

 

Согласно ст. 1 Закона Украины от 29.11.2001 г. № 2866 «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», придомовая территория – это территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на право собственности или пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания многоквартирного дома. Несколько шире понятие придомовой территории изложено в приказе Госкомзема Украины, Госжилкоммунхоза Украины, Госкомградостроительства Украины и Фонда госимущества Украины от 05.04.96 г. № 31/30/53/396, где придомовой территорией считается установленный в соответствии с проектом раздела территории микрорайона (квартала) и проектом застройки земельный участок многоквартирной неусадебной жилой застройки, необходимый для размещения и обслуживания жилого дома (домов) и связанных с ним хозяйственных и технических зданий и сооружений.

 

Из этого следует, что придомовая территория устанавливается для всего дома или группы домов и не может выделяться лишь для части дома (блока, этажа, секций, квартир и т. д.)*. Об этом же свидетельствуют и положения ст. 41 и 42 ЗКУ.

 

На практике же с арендатором заключается договор аренды части земельного участка, не подлежащей выносу в натуру, а ее размеры указываются в процентах пропорционально общей площади жилых, вспомогательных и нежилых помещений, а также этажности дома. Из этого следует неутешительный вывод, что первый из совладельцев дома, кто заявит о желании оформить землю, должен будет оплатить работы по установлению границ всего участка. В этом, на наш взгляд, заключается одна из неприятных сторон оформления земли, отталкивающих землепользователей.

 

Теперь рассмотрим вопросы заключения договора на выполнение работ и их документальное обеспечение. Исполнитель обязан ознакомить заказчика с перечнем требуемых документов и предложить предоставить их в течение определенного времени.

 

Следует отметить, что перечень документов, прилагаемых к заявлению, может изменяться в зависимости от различных обстоятельств, и приведенный ниже список не является исчерпывающим. Этот вопрос решается в каждом конкретном случае отдельно.

 

Вместе с тем существуют документы, предоставление которых обязательно всегда. К ним относятся:

 

– гражданский паспорт;

 

– свидетельство о государственной регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности;

 

– регистрационное свидетельство из БТИ и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения и т. д.);

 

– инвентарное дело (технический паспорт) на объект недвижимости;

 

– справка с идентификационным номером из налоговой инспекции.

 

После предоставления заявителем всех документов исполнитель приступает к проведению необходимых работ.

 

В процессе оформления земельного участка в границах уже существующей застройки выполняется его инвентаризация, в ходе которой:

 

– устанавливаются оптимальные размеры земельного участка, который занят уже возведенной недвижимостью и необходим для ее использования;

 

– определяется порядок пользования земельным участком, на котором, например, находятся несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, или один объект, но принадлежащий нескольким совладельцам.

 

Следует отметить, что при определении размеров земельных участков и установлении их границ должны проводиться следующие работы:

 

– подготовка материалов по установлению границ земельных участков с указанием предлагаемых ограничений по их использованию и сервитутов;

 

– проведение геодезических работ по определению границ территории существующей застройки, в ходе которых производится согласование границ со смежными землепользователями (в случае возникновения споров по этому вопросу все работы приостанавливаются до их разрешения). Владельцы смежных земельных участков и владельцы расположенных на них зданий, которые не согласны с размерами и границами земельного участка, имеют право обратиться с обжалованием в орган местного самоуправления или в суд;

 

– определение размеров земельных участков, которые выходят за пределы территории, ранее отводимой для строительства дома. В дальнейшем на излишки готовятся проекты отводов, а после принятия соответствующего решения местным советом заключаются договоры о передаче их в аренду землепользователям.

 

Следующий этап работ – это подготовка проектов решений местного совета и его исполнительного комитета о предоставлении земельного участка конкретному субъекту землепользования. На основании положений ст. 33 Закона № 280 первым процедуру согласования проходит проект решения исполкома, а затем совета. После согласования и утверждения решения исполнительного комитета, проект решения местного совета передается на утверждение сессии. Решения, принятые сессией, являются основанием для заключения с местным советом договора аренды земельного участка и его государственной регистрации. Это и будет завершающим этапом оформления земельного участка под объектом недвижимости.

 

Следует сказать, что предоставление земель в порядке отвода и отвод земли – хотя и близкие по своему содержанию понятия, но далеко не равнозначные. Под отводом земельного участка следует понимать отвод его в натуре, т. е. установление границ земельного участка на местности, и только. Гораздо сложнее и объемнее понятие предоставления земли в порядке отвода, поскольку оно включает в себя ряд взаимосвязанных действий.

 

Выше отмечалось, что после рассмотрения заявления частного предпринимателя руководством исполкома местного совета заявление поступает в орган архитектуры. Далее процедура оформления должна происходить в соответствии с требованиями ст. 118 и 123 ЗКУ.

 

Как и в предыдущей ситуации, условия и сроки разработки проектов отвода земельных участков определяются договором, заключенным между заказчиком и исполнителем этих работ. К заявлению об отводе земельного участка прилагаются документы, которые обосновывают его размер, назначение и местонахождение. (Например, в г. Днепропетровске, прежде чем будет подготовлен проект отвода, заявление рассматривается на заседании постоянной комиссии городского совета по вопросам градостроительства, земельных отношений и охраны окружающей среды.) В случае положительного заключения органа архитектуры о возможности строительства конкретного объекта на запрашиваемом участке заявитель получает согласие на разработку архитектурного проекта, а также на разработку проекта отвода земельного участка. Разрешение оформляется в виде решения городского совета и по своей сути является лишь предварительным согласием на размещение объекта в конкретном районе города.

 

Далее заявитель может заказать отдельно архитектурный проект и проект отвода земельного участка в лицензированных организациях, а после подготовки этих проектов собственноручно осуществлять их согласование с соответствующими службами и ведомствами.

 

Процедура оформления проекта отвода имеет ряд существенных отличий от рассмотренного выше порядка. В частности, различается процедура согласования проекта отвода.

 

В отличие от земельного участка с недвижимостью у вновь отводимого участка может не быть смежных землепользователей. Это, конечно, облегчает процедуру согласования, однако перечень структур, с которыми законодательство обязывает согласовать проект отвода, может повергнуть в уныние даже людей из неробкого десятка.

 

Как уже упоминалось выше, кроме управления (отдела) архитектуры в процессе оформления проекта отвода земельного участка частному предпринимателю придется встретиться со службами санитарно-эпидемиологического контроля, ОЗР, пожарниками, экологами, службой охраны памятников и др. Ничего этого при оформлении земельного участка по фактическому расположению недвижимого имущества делать не нужно.

 

После согласования проекта отвода со всеми вышеуказанными службами и ведомствами, а также получения положительного заключения государственной землеустроительной экспертизы по объектам, которые ей подлежат, готовятся проекты решений исполнительного комитета и городского совета. Завершающим этапом оформления земельного участка является заключение договора аренды и его государственная регистрация. Последним разрешительным документом для начала выполнения строительных работ является разрешение местной инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

 

В случае отказа в выдаче разрешения на выполнение строительных работ заявителю в течение одного месяца со дня обращения должно быть предоставлено разъяснение в письменной форме. Отказ предоставить разрешение на выполнение строительных работ, а также отказ органов местного самоуправления или органов исполнительной власти в предоставлении земельного участка в пользование или оставление ходатайства без рассмотрения может быть обжаловано в судебном порядке.

 

 

 

 

 

 

* Как отмечает Госкомзем, доля собственности (пользования) земельного участка каждого собственника квартиры (квартир) или нежилого помещения в совместной долевой собственности определяется отношением общей площади квартиры (квартир) или нежилых помещений, находящихся в его собственности, к общей площади всех квартир и нежилых помещений дома. При этом выделение доли земельного участка собственникам квартир и нежилых помещений в натуре и ее отдельное отчуждение не допускаются (письмо от 15.04.2004 г. № 14-20-6/3268).